Курортное строительство:

Миф об отеле-автомате: почему гостиницы не работают сами по себе

Многие инвесторы и владельцы земли мечтают о курортном бизнесе. Им кажется, что достаточно построить красивое здание у воды, нанять администратора, и деньги потекут рекой. Это один из самых опасных мифов в сфере недвижимости. Реальность такова: более 40% новых отелей не выходят на плановую загрузку в первый год, а каждый третий закрывается в течение пяти лет. Причина не в отсутствии туристов. Причина в том, что владельцы не провели профессиональную аналитику и анализ потенциала земельного актива перед началом стройки. Они не знают, какой формат отеля нужен в этой конкретной точке: бюджетный хостел для автостопщиков, трёхзвёздочный семейный отель или пятизвёздочный спа-курорт для пенсионеров с деньгами. Ошибка в позиционировании приводит к тому, что дорогущий отель стоит пустой, а рядом бюджетная гостиница ломится от гостей — или наоборот.

Сезонность — не приговор, а вызов

Классическая проблема курортного строительства — сезонность. На море высокий сезон 3-4 месяца, в горах — 4-5, на термальных источниках — круглый год, но с провалами. Многие владельцы не закладывают в бизнес-план меры по борьбе с сезонностью, и в итоге за три летних месяца они зарабатывают на год, а в остальные девять работают в ноль или в минус. Что делать? Нужно диверсифицировать продукт. Например, если это отель у моря, в несезон можно проводить конференции, корпоративы, свадьбы, медицинские программы, ретриты по йоге. Или сдавать номера долгосрочно. Но для этого отель должен быть спроектирован соответствующим образом: конференц-залы, спа-зона, кухня для банкетов. Это увеличивает бюджет, но и повышает инвестиционную привлекательность. Оценка текущего состояния и потенциала земельных активов и объектов недвижимости как раз и даёт ответ: стоит ли вкладываться в всесезонность или ваш участок обречён быть только летним.

Как NPD Group проектирует прибыльные курорты: алгоритм из 4 шагов

Шаг первый — анализ территории развития. Мы изучаем не только сам участок, но и всё, что вокруг: какие достопримечательности в радиусе 50 км, какой турпоток в регионе, какие отели уже есть, сколько они стоят, какая у них загрузка. Шаг второй — определение наиболее перспективных сегментов рынка. В одном месте нужен семейный отель с анимацией, в другом — взрослый тихий отель без детей, в третьем — спортивная база для велосипедистов и лыжников. Шаг третий — подбор наилучшей целевой аудитории. Для отеля в 100 км от мегаполиса это могут быть семьи, которые хотят выехать на выходные. Для них важны детские комнаты, быстрая еда, парковка. А для отеля у минеральных источников это будут люди 50+, им нужны лифты, специальное меню, медицинский персонал. Шаг четвёртый — бизнес-план с финансовой моделью. Компания NPD Group специализируется на разработке прибыльной концепции и бизнес-плана по освоению земельных активов и недвижимости. Мы даём объективный ответ о целесообразности инвестиций: окупится ли отель за 5 лет или за 15, какой IRR, какой средний чек.

Территории, о которых вы не подумали

Самые интересные возможности сегодня — там, где их никто не ищет. Территории, которые вчера считались периферией или промышленными зонами, сегодня открывают огромные возможности для создания комфортной, современной и экономически эффективной среды. Заброшенный карьер становится дайвинг-центром, старая фабрика — лофт-отелем, поле с ветряками — эко-курортом. Но чтобы не ошибиться, нужно провести комплексный анализ для определения потенциала земельного участка с учётом всех факторов. Мы в NPD Group знаем, как из неочевидного актива сделать конфету. И мы готовы поделиться этой экспертизой. Не стройте отель, пока не поговорите с нами.